【裁判要旨】
违章修建买卖合同被确认有效后，应依照缔约过失责任解决后续疑问，双方所承当的损失为缔约环节中因合同有效给对方形成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且该损失与对方当事人之过失行为存有因果关系；外围是效能、损失、过失和因果关系四个要素。
【案号】
一审：（2015）顺民初字第07541号
二审：（2015）三中民终字第11075号
【案情】
原告李某。
原告左某。
左某为北石槽镇北石槽村村民；李某为海淀区居民。2013年7月23日，左某和李某签署《协定书》两份，其一为：经双方协商，村委会钻研，赞同左某将房产转让给李某，村委会收取治理费5000整，此协定书失效。”其二为：经村委会钻研，赞同李某同志常年经常使用左某房产，面积402平方米，每平方米收土地经常使用费30元”。两份协定均有李某、左某签字及北石槽村委会章。2013年7月30日，左某、李某签署《屋宇出让书》，内容为：“左某收到李某交来人民币65万元整，被迫将自己位于北石槽村关坑北，房产交李某终身经常使用，并被迫丢弃此屋宇一切权、经常使用权、承袭权及一切与此屋宇相干权益。申明人：左某、李某，见证人：李于”，双方及见证人在落款处签名捺印。当日，李某交付购房款65万元，左某将屋宇交付给李某。经查，该房为左某所建，位于北石槽村之团体闲暇土地上，无团体土地树立用地经常使用证。2013年9月，涉诉屋宇被政府定为违章修建，并向左某、汪艮生送达《限期撤除通知书》，但未通知李某；2014年5月22日，镇政府向左某、汪艮生送达《催告书》；同月24日，镇政府向左某、李某解释撤除要求。不久，屋宇即被拆。经查，涉案被拆屋宇建于2011年，经村委会赞同，但无审批手续，修建老本不到30万元，李某在购置涉案屋宇后，未对屋宇启动过改建。屋宇被拆后，李某将左某、村委会诉至法院；申请确认两份合同及协定书均属有效；申请返还购房款，并抵偿房款利息等相应损失。
【审讯】
北京市顺义区人民法院经审理后以为，双方当事人意思示意分歧，可以签署合同，但合同不得违犯法律法规强迫性规则，否则有效。涉案屋宇因系违建，属无法买卖物，故涉案《屋宇出让书》、《协定书》均属有效。左某明知屋宇建在非宅基地上，不具有非法产权，而将其出卖给李某，负主要过失；李某因未尽慎重审核工作，担主要责任。法院依据双方所承当的责任比例，确定左某应返还李某70%的购房款；村委会收取的费用全额返还；李某主张的连带责任、借款利息、误工费、精气损失费、交通费等，均不允许。裁决：1、李某与左某签署的《屋宇出让书》、《协定书》有效；2、左某返还李某屋宇出让款455000万元；3、村民委员会返还李某土地经常使用费、治理费合计17060元；4、采纳李某其余诉讼申请。
李某不服一审讯决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
北京市第三中级人民法院审理以为，本案争议焦点是合同效能及其后续疑问解决。鉴于涉案屋宇属违章修建并已被强拆，故涉案买卖协定均属有效。其后续疑问应按缔约过失责任的准则予以解决，因涉案违建屋宇已被撤除，故不存在相应的屋宇返还疑问。所触及的间接经济损失主要就是修建老本和购房款利息。鉴于左某违章建房发售，其过失水平显著；但李某亦未尽慎重留意工作，亦存相应过失。但因违章屋宇是先建成再发售，并非双方协定合建，故李某能否购置该屋宇对屋宇被拆一事并无影响，该房被拆与李某之慎重留意工作之间并无因果关系，依缔约过失责任实践，该修建老本损失不属缔约过失责任应予分担抵偿之范畴，故左某应自行承当修建老本损失；一审法院以购房价款为基数确定责任份额不当。但因涉案屋宇已实践交付经常使用，依偏心准则，李某应支付必定经常使用费用，二审法院依据案件详细状况，酌定5万元。据此，二审改判：维持一审法院认定合同有效和村委会返还治理费的判项，改判左某返还李某屋宇出让款60万元，其余申请采纳。
【评析】
本案争议焦点是涉案合同效能及其后续疑问解决。
一、违章修建买卖合同效能及解决准则。违章修建买卖合同属效能待定合同，而非必定有效。其效能取决于修建人能否补办相干手续这一特定理想。依法补办相干手续的，违章修建从违法转为非法，合同有效；不能补办相干手续，则合同有效。关于经补办手续而合同有效的，应依合同规则严厉实行，若买受人以违章修建违法为由，主张解除合同或终止实行的，不应允许。关于无法补办手续而合同有效的，按合同有效准则解决。在详细解决时，应做到实质偏心、物尽其用，关于买受人实践经常使用违建屋宇的，应判令支付必定的经常使用费。
二、缔约过失责任侵害抵偿应留意的疑问。因合同有效给对方形成的损失抵偿疑问，分为两个档次：一是抵偿损失标精确实定疑问。关于不能返还财富或财富价值遭受损失的，应经过抵偿使财富关系恢还原状。在违章修建买卖合同中，如违章修建受损，应以违章修建老本作为返还工作人返讨价值的规范，而非非法屋宇价值或许合同买卖对价，同时该违章修建受损与对方当事人的过失行为之间还必需有在因果关系，这是本案中的一个主要点。二是双方过失的认定疑问。在违章修建买卖中，出卖人客观之故意显而易见，而买受人也应答屋宇之一切权实行必要留意工作，未尽留意工作的，亦有过失。解决此类纠纷，应当综合双方的过失水平，侵害结果与过失之间能否存有因果关系，缔约过失损失大小，确定各自应承当抵偿责任。
三、本案买卖合同的效能剖析及后续解决。关于涉案合同效能。我国合同法第52条规则：有下列情景之一的，合同有效。……（五）违犯法律、行政法规的强迫性规则。本案中，双方当事人买卖的屋宇并未取得无关部门审批，所占土地亦未取得团体土地经常使用权证，无关部门已将该屋宇确定为违章修建并强迫撤除。双方所签的涉案屋宇买卖合同显然违犯了我疆土地治理法及合同法的相干规则，应属有效合同。关于合同有效后的解决。我国合同法第五十八条、第五十九条规则：合同有效或许被撤销后，因该合同取得的财富，应当予以返还；不能返还或许没有必要返还的，应当折价补救。有过失的一方应当抵偿对方因此所遭到的损失，双方都有过失的，应当各自承当相应的责任。实践上，合同不成立、有效或被撤销，只是不发作当事人所预期的法律效能，但并非不发生任何法律成果；同样，相干合同当事人应承当相应的法律结果，如返还财富、承当缔约过失责任、接受行政处分等。详细到本案，左某、北石槽村委会首先应依照相干法律规则将所取得的款项返还李某；而后再依据案件实践状况剖析应否承当相应的缔约过失责任。由于违建屋宇已被撤除，故已不存在相应的屋宇返还疑问，关于因违章屋宇被撤除所发生的相应财富损失疑问，在上方的缔约过失责任论述中一并予以剖析。
四、本案双方当事人的缔约过失责任。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、有效、被撤销或许不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过失时应抵偿受益人的损失。缔约过失责任双方所承当的损失为缔约环节中因合同有效给对方形成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过失行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，必需具有以下形成要件：（一）缔约人一方违犯了先合同工作。详细是指基于老实信誉准则，自缔约双方为签署合同而相互接触商量开局逐渐发生的留意工作。（二）相对人受有损失。该损失为财富损失，不包含非财富损失；该损失为信任利益损失，不包含实行利益损失。（三）违犯先合同工作与该损失之间有因果咨询，即该损失是违犯先合同工作惹起的。（四）违犯先合同工作者有过失。我国《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规则：“当事人在订立合同环节中有下列情景之一，给对方形成损失的，应当承当侵害抵偿责任：（一）假借订立合同，恶意启动商量；（二）故意瞒哄与订立合同无关的重要理想或许提供虚伪状况；（三）有其余违犯老实信誉准则的行为。”本案主要在于先合同工作之违犯和损失能否存在。关于先合同工作可从两方面剖析：一是卖房人左某对涉案屋宇未获政府审批、土地未获团体土地经常使用权证之重要理想应属明知，照旧将其发售，违犯老实信誉之先合同工作；二是买房人李某对屋宇权属及非法与否亦未尽慎重留意工作，双方均存过失，左某之过失水平大于李某。再看由此发生的相应损失。本案中，李某之信任利益损失为实行该合同而发生的借款利息、交通费等相应正当支出；左某之损失是违建屋宇被拆后的修建老本。但要留意，该屋宇被强拆之间接缘由是由于屋宇的违章修建性质；同时，在时间上，该屋宇建造在先，签署合同在后，是先建成后再发售，亦非双方协定协作建造，故当事人李某之购置屋宇行为关于违章屋宇被拆一事并无影响。此时，违建屋宇被拆与买房人李某之慎重留意工作之间并无因果关系，屋宇修建老本不属缔约过失责任应分担抵偿之范畴。故左某应自行承当修建老本损失。原审法院以购房买卖价款为基数确定相应责任承当数额，属法律了解有误。关于李某主张的借款利息、交通费及其余为实行该合同发生的支出，鉴于李某未尽相应慎重留意之工作，在缔约环节中具必定过失，故上述损失均由李某团体承当。但该房虽属违建，但已实践交付李某，亦不影响其占有时期的正当经常使用，从偏心准则计，其应支付必定经常使用费，二审参照屋宇位置、面积、经常使用时间等要素，酌定5万人民币，该款从左某应返还李某的购房款中间接扣除。
五、论断。关于合同有效后的缔约过失责任，普通的解决准则就是依照双方过失水平，确定各自应承当的责任；然而往往容疏忽损失数额计算的基础规范是什么，这个损失结果与对方当事人的过失行为之间能否存在相应因果关系，这也是造本钱案一审讯决出现错误的间接缘由；二审法院在查明案件理想的基础上，依照缔约过失责任的相干实践，正当公平地确定损失计算规范，剖析钻研两者之间能否存在因果关系，并据此对案件的损失分担做出妥善解决。
