在日常任务中，咱们也会关注名目所在区域内的一些土拍状况，去了解名目周边的竞品状况。如今无论在哪个城市，地产类的自媒体都有很多，当某房企刚刚获取某块土地时，咱们马上就能看到相应的海报了。海报的样式往往是“祝贺××地产竞得××号地块，楼面价××元/㎡”。地产行业外的人或许对楼面价的概念较为生疏，甚至很多在房企投资条线任务的人，假设自己没钻研过，也搞不分明楼面价究竟代表着什么？只是跟着看个繁华。本篇文章就来讲讲究竟什么是楼面价？
先说概念，楼面价就是一块土地的总价除以布局修建面积（ 楼面价土地总价布局修建面积楼面价=土地总价÷布局修建面积 ），它反映的是一个名目单位售价中所蕴含的土地老本，对上述公式进一步推导得出楼面价还等于土地单价除以容积率（ 楼面价土地单价容积率楼面价=土地单价÷容积率 ）。
咱们知道了一个名目的楼面价，基本上就可以大抵判别出这个名目未来的售价。理论状况下，名目的售价普通为楼面价的2-3倍，然而也不能一律而论。楼面价反映的是一个名目开发老本中的土地老本，而土地老本普通占整个开发老本的40%左右，假设拍地时竞争对手较多，或许有的企业明知自己拿不到目的地块，也要故意给竞争对手“下绊子”，做高竞争企业的最后成交价，这时分土地老本或许占到60%左右甚至更高。之前有一家企业瞄准了一个目的地块，由于地块周围都是该房企开发的小区，所以这家房企就想拿下这块地打造更高产品系的产品，构成此区域内的产品集群，对外表态对这块地势在必得。但那时看中这块地的另外一家房企，经过一系列的举牌，造成第一家企业拍地老本多花了9000多万，增大了其日后的操盘难度。
房企在开发名目时除了占大头的土地老本，还有前期费用、建安老本、市政基础设备费、公共配套设备、税费、营销费、企业管理费、融资老本等财务费用……，当然还要保障一定的利润，普通净利润率在10%左右。但目前的市场各房企已进入了微利时代，利润全体都很薄，假设在名目开发环节中稍不审慎，或许名目最后就要盈余，竹篮打水一场空。
名目所在的地域不同，以上老本也会有一定差异，这个主要由于各地域的工程定额水平不同，各地域的人工和资料价钱不同，以及各地域的报建费用、开发周期不等同等。比如北边由于气象凛冽，名目开发存在冬歇期，那么自然开发周期就会更长，相应的建形老本及运营老本都会相应参与。
而名目的最终开售定价，除了思考老本要素外，还要思考以下几个要素：
1、竞品的价钱。 俗话说知己知彼，百战不殆，在定价时房企都要充沛思考名目3-5个外围竞品的价钱，由于从营销学的角度讲，相似的产品，客户一定会去抉择价钱更低的来入手。同时在实操中，也会对竞品的货量、成交套数、到访量等启动监控，辅佐房企启动定价；
2、运营战略。 不一定说一个名目的楼面价高，那这个名目的定价一定就很高，这也要看企业的运营战略。假设名目是一个刚需产品，产品系C/D档，产品力普通，那么企业有或许谋求高速去化，低开低走，以取得富余的现金流，那么这时分定价或许就偏低。反之，假设企业谋求利润最大化，经过拿出自家的TOP系产品来谋求高溢价，高开高走，博取利润最大化，那么这时分定价就或许偏高；
3、市场环境。 这里就包括了名目所在地的调控政策、市场灵活、市场供应及去化等微观方面，定价时也是要适当参考，比如一个三线小城，生产才干摆在那，你下去就推出个天价产品，自而后续流速会很慢，所以定价时要因城施策；
4、自身状况。 这点其实就包括自身名目的外围竞争力及不利要素剖析，以及自身企业的“看家本事”，比如以上提到的开发老本A房企就比B房企管制的好，那么他的定价就会有更多的空间。再如，A名目比竞品B离地铁站更近，又有自然湖景，那他的定价自然就会定的比B名目高，手里有“家伙”就敢在“战场上”嚣张跋扈。
综上，想买房的客户，经过楼面价是能够预测一个名目的未来售价的，为自己的买房决策提供参考。关于地产从业者来说，楼面价能够反映出名目的土地老本，同时让企业感知到竞品的一些状况，从而及时调整自己的节拍和打法，做到成竹在胸，游刃缺乏。
