“如今没有什么赚快钱的时机，这不是抉择，而是事实。”京投股份开展有限公司（以下简称“京投开展”）总裁高一轩在谈及行业开展时说，会继续在这条小而美的路上据守。“过去技术好处是外围竞争力，如今已无法防止地转向用户主义。”
4月28日，在青岛召开的第五届TOD翻新论坛上，简直一切城市轨道交通的主要担任人到来了展会现场。高一轩说，大家一同做了关于TOD的交换，觉得行业走到了一个十字路口：“北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市，它的TOD开展遇到了渺小的阻碍和应战。”
TOD形式是以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规参差个居民区或许商业区时，使公共交通的经常使用最大化的一种非汽车化的规划设计形式。
“这条路很难，你想做加法的时分，行业在做减法，这对咱们的应战其实很大，但同时也是时机。”关于TOD，让高一轩感受较深的变动是，“以前逢说房地产必说TOD。如今企业变得更理性，没有一窝蜂似的非要干了，这也给了真正想内行业深耕的企业时机。”
中国城市轨道交通协会会长、北京市基础设备投资有限公司党委书记、董事长张燕友以为，以后，构建以轨道为主的TOD开展格式已成为各大城市引领城市规划提升、增强城市性能质量、促成城市产业开展、打造职住平衡体系的重要抓手。但各地在名目实践推进环节中，仍在规划引领片区兼顾、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，必需全行业始终探求通常，欠缺处置。
TOD转向增存量偏重的外延形式国度层面明白提倡开展
“经营轨道交通的城市到达了55个，包含了有轨电车，假设不包含有轨电车，我的印象应该是45个。”中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤说，各个曾经放开经营和规划轨道交通的城市，曾经将TOD回升为城市的策略，促成轨道与城市高质量可继续开展，曾经成为大家的共识。
周晓勤观察，在城市策略之下，近期TOD开展出现出全市全域开展、全公共交通形式的撑持、全生命周期的思索，全利益主体参与的特点。
2022年7月，国度发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，恳求推行以公共交通为导向的开发TOD形式，打造站城融合综合体，激励轨道交通地上公开空间综合开发应用。往年3月，交通运输部等联结印发《放慢树立交通强国五年执行方案》，指出要深化实施城市公共交通优先开展策略，国度层面关于TOD的提倡曾经十清楚白。
“在政策利好的同时，咱们也必需明晰的看法到后疫情时代，我国TOD开展所面临的总体人口负增长、老龄化日趋严重、总体经济增速下行等严厉的应战。”周晓勤以为，在此背景下，TOD必需从过去的轨道、房地产增量开展形式，转变为增存偏重的外延形式的开展形式，承当更多城市高质量开展的使命。
就高质量推进轨道交通TOD开展，张燕友提出了三点倡议：第一，增强规划引领，强化轨道规划与城市规划的横向融合及继续连贯。在轨道线网及规划阶段，要同步展开用地一体化的筹划钻研，确保将树立用地和树立目的向场站周边集中配置。
其次，推进高效融合，强化处置轨道交通最后一公里的难题，多维度、深度推进轨道和公交融合，轨道与产业融合，轨道与公共服务设备融合，确保轨道TOD形式导向下的公交接驳愈加便利，产业筹划愈加提升，资源调配愈加正当。
最后是兼顾片区筹划，依照轨道土地实施的理念，兼顾展开重点场站片区一体化规划设计，即用地筹划钻研，构建沿轨道珠链式的开展，开展TOD微中心，并将其打形成为城市新的生机中心，确保土地综合收益反哺轨道树立，充沛红功轨道外部效益的外部化。
从“技术阅历”到“用户主义”企业抉择回归理性
“在过去五年，从产品到用户，咱们看法到，快钱的时代一去不复返，必需要慢上去。”高一轩说，过去三年，一切的TOD从业者面临了诸多应战，其根源是TOD的开展形式曾经在时代之下必需做新的变动。“从技术阅历到用户主义，底层逻辑变了”。
在高一轩看来，TOD是一个具有十分高技术门槛的物业开发外形，在技术作为主导、房地产大开展的时代，技术这样一个门槛就可以构成一切地铁公司、一切TOD企业的一个外围竞争才干。“随着时代的开展、市场的调整以及行业的变动，这样一个单纯的好处曾经无余以让咱们在TOD开展环节当中跟上时代的步调，所以咱们无法防止要转向用户主义。”
高一轩亲历了五年来TOD行业的开展和变动。他还记得2018年第一届TOD论坛上，京投开展初次提出了TOD智慧生态圈，那个时分公司更多强调To G（政府客户）、To B（企业客户）的价值，To C（普通客户）的价值在那个时代并没有变成惟一的主题。
后疫情时代，客户的需求发作了显著变动。也迫使做企业的人静上去反思，高速开展时代下，哪些是客户真正的需求。
“第四届TOD论坛上，咱们过后曾经开局学会用社会学的手腕来洞察当代时代存在的严重疑问，并依据这样的疑问推出咱们的处置方案。”高一轩说。三个社会深入洞察包含人造环境的疏离、情感生存的匮乏和精气生存的干燥。
洞察到这个社会疑问以后，京投开展的商业逻辑发作了严重变动，公司从产品中心主义向用户中心主义转变，从单维价值向多维价值的发明，从性能化的产品向生存形式的转移。“这个我想是用来指点整个京投开展在过去的五年，在TOD的迭代和更新之路上所具有的一个指点性的准则。”
“咱们在场景搭建、内容经营上假设能够做得更好，咱们的价值链就可以变得更长。从技术本位向人本位的退化，是从产业蓝海向人文蓝海的超过。”在高一轩看来，团队曾经有了很好的物理基础、技术储藏，能够发明一个超级的场景，然而缺乏超级经营和超级内容。“我觉得TOD这个事，如今大家曾经不是簇拥而至了，变得更理性。”
对话
中国房地产报：越来越多的城市以TOD为抓手，来促成城市高质量开展。你以为当下中国TOD开展处于一个什么样的阶段？
高一轩：这个是一个很好的疑问，这次由于大展会，简直一切城市轨道交通的主要担任人都到了，咱们也做了关于TOD的交换。广泛以为，TOD开展确实到了一个十字路口，北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市，TOD开展遇到了渺小的阻碍和应战，主要是触及公共利益和开发价值的平衡，很多中央算不过账来。这是我明天沟通了很多城市的地铁公司大家独特面临的艰巨。而且周期十分长，由于TOD前期预备的事情十分长，少量的技术协同、政策协同。而且关于政策而言，也不是一切城市的各个部门从上到下认知都在齐全一个平面上，并不是一切的城市和一切的政府组成部门都把这个事当成中心义务去做。假设不当成中心义务去做，又必需严重的政策、各种协调打破，周期就变得十分长，甚至有些名目就停滞在半路，多年没有停顿，这是我以为如今TOD出现的严重疑问。
但也无时机，那就是换关上形式。比如有的城市在市区做养老，有的在地铁上盖开医院等等。大家都在思索怎样更贴近市场，先从性能上满足，最后是从情感和自我成功上的满足，还要再发明价值。
我如今劝很多地铁公司没有必要强做，我倡议理性去思索TOD这种形式，特意是车辆段开发的形式，能否特意适宜每一个城市，我觉得这在房地产、轨道交通大开展的时代没有疑问，然而随着时代的变动，咱们要从新扫视这个疑问，因城施策，甚至在一个城市外面因区施策做抉择，做好这个抉择是重要的。
中国房地产报：TOD是一条相对小众的路，继续的产品进阶和据守你最大的感受是什么？
高一轩：最深的感受就是活不好干，由于TOD除了刚才我说的这些疑问，它还有一个疑问，就是限度很多，特意是它的用地限度很多。所以你看雷同一个白地上能排进去很多很好的产品，在TOD上就不太好轻易施展。咱们的退线，咱们结构的承载，预留的条件，由于大家也都遇到了穿梭周期的疑问，很难，下面要盖楼，底下的基础要做好预留，但又不能全预留，是有楼的中央预留。然而有楼的中央预留，从筹划这个事的时分户型就定上去了，推出市场五年以上的时间，这个地才上市，这个时分户型早迭代了，怎样穿梭周期？起初想了一个方法，好把底下这个结构弄得特意灵敏，所谓用转换层的形式，一个盖板投10亿元以上的都有，它一定水平上可以保障你穿梭周期。
所以后来咱们在做产品的时分给TOD做了一个比喻，不一定失当，我说或许更像有瑕疵的玉，你一定要巧雕，它这个瑕疵假设你用好了，反而可以雕出一个妙无法言作品，这就是TOD的兴趣性和二次价值发明的中央，这个价值发明我觉得对从业者来说也是一种时机。
中国房地产报：如今有越来越多的开发商添加这个赛道，从上市公司的角度来看，你会不会觉得有危机感？京投开展如何坚持外围好处？
高一轩：危机看法一定是有的，然而咱们没有太想在刚才我讲的那个传统赛道上去卷。当然那个该卷还是要卷，然而咱们会尝试开拓第二曲线。我从2020年开局就在说这个事，咱们一定要去做新物品，一定要开拓第二曲线，这个曲线不是去卷立面、户型、园林，咱们去卷经营、卷场景、卷服务。这个对标我觉得其实蛮重要，这个能够让咱们具有传统之外的另外一个才干，这个才干才干保障咱们的继续好处，由于它合乎这个时代。再卷，也不合乎这个时代，假设你一旦进入素质教育时代了，你说我就要去做应试教育，卷到极致，其实最后也没有什么太良性的结果。
所以我以为必需反思的是咱们的关上形式，而不是咱们明天还能多卷，这个其实是我跟很多人观念不同的中央。咱们有一定的掌握，咱们如今的抉择还是有生命力的。
中国房地产报：TOD产品积淀时间往往很长，关于未来开展速度你们有什么样的考量？
高一轩：首先我觉得咱们要坚持一个比拟肥壮的增长，毕竟还是必需一定规模去撑持企业的开展，这个是咱们一定下一步接上去去做的，比如往年还有拿中央案。
我觉得咱们如今要的规模跟以前不一样，咱们宿愿是更好的口碑，更好的黏性和复购，未来或许在同一个社区二手房的成交量、价钱、周转率，都比旁边的社区还要高一点，周转率不高也很好，说明大家自身不舍得退出这个社区。
所以我觉得发明一种或许，让价值逐渐积淀在咱们跟用户的关系上，这才是最重要的，这样才干构成口碑。这条路很难，你想做加法的时分，这个行业做减法，这个对咱们的应战其实很大，我觉得这种减法，这种洗牌，或许这种新陈代谢，关于京投这样一个国有背景的公司来说，也是一次性时机。所以咱们会去做相对理性的抉择。
中国房地产报：关于如今想进入这个赛道的企业，你有什么想提示的？
高一轩：想给大家的提示没有太多，我觉得TOD这个事，如今大家曾经不是簇拥而至了，我最近据说的企业非要干这事的越来越少，以前是逢说房地产，必说TOD，如今觉得大家相对理性了，没有一窝蜂似的非要干了。
假设你有印象，我四五年前就在一次性采访上提示了企业，我说这物品时间很长，要思索慢功夫，假设你想很快地去周转、冲规模，不要抉择这条赛道，不适宜，如今我还是这个提示。
