40年产权的公寓楼，其实只是一个深刻的叫法，更确切地说，公寓楼领有40年的商用地权，但公寓楼却领有终身的产权。
只管公寓介于住宅与商业之间，但两者最大的不同在于其所处的土地性质与经常使用年限，而从寓居的性能来看，公寓与住宅最大的不同之处在于户型、梯户比、地段、开明度、物业服务等。
基于咱们对公寓楼的意识，联合土地要素的特点，咱们以为，未来公寓楼的开展趋向有：
1、向商办和写字楼开展：这条路的下限很高
大局部人购置房子，都是出于纯正的寓居目标（由于他们买不起房子），也有纯正的投资目标（由于他们想要出租）。
从这两个需求的深层来看，市场上更多地将公寓看作是一种生存空间类型的产品，与作为商业场合经常使用的商办产品，两者之间存在着必定的差异。
也就是说，公寓同时具有了住宅的寓居经常使用属性和商办的土地经常使用权两种属性，这为今后从房地产住宅畛域的投资赛道上转移来的热钱提供了或许。
也就是说，房子是用来住的，不是用来炒的，但是，商业房地产的投资性质，还是存在的，并且，许多好位置的稀缺资产，价钱也没有下限，与民生没有很强的关联性。
因此，从这一点下去说，公寓楼作为一种商用住宅，其开展后劲将会十分渺小，甚至可以与商办、商铺等商用物业等量齐观。
2、向相似住房的方向开发：提高活动性
当然，也有一种或许，那就是公寓的商业性质会缓缓淡化，逐渐向住宅开展，包含户型、民水民电、燃气等，都会有限凑近于大户型住宅，因此，目前市场上也会出现住宅型公寓，或许公寓型住宅的产品。
假设是这样的话，那就等于是丢弃了商业写字楼，丢弃了从住房市场取得少量资金的时机，转而抉择“商转住”，其实只必需一张单子，就能搞定。
改一改用地性质，改一改40年后的让渡金，改成商品房，也是一条路。
一旦向这一方向开展，在二手房存量市场中，公寓的活动性将失去极大的激起：小面积，低总价，以及与住宅相似的待遇，例如租住同权益等等。
3、维持现状：在住房缺口与商业土地开展中取得平衡
其实，大局部的地产商，在将商业用地布局为公寓的时分，都会思考到土地开发的利润和老本之间的关系，假设在一个商圈中，商业地块被用来做商铺、写字楼的话，销量或许就不会这么好了。
但若将该地块作为住宅用地，则可满足该地块的商业用途，并可确保其开售，并在主观上补偿该地块的狭小住宅空间。
以后，大局部公寓的实践用途都只要这两个方面，一是满足大户型的寓居必需，二是确保土地的应用率，以及房企的收益。
假设今后不时坚持这样的趋向，那么理想上，公寓的后劲并没有失去充沛的开掘，它既没有商办写字楼的增值才干，也没有真正的70年土地寿命的大户型住宅的活动性。
或许说，假设不时这样下去，大略率还是处于一种“吃不下、舍不得扔”的“鸡肋”形态，买房的人，不是没有买房的资历，就是买房的价钱太高了。
也有人以为这是一种可以管制危险的房子，所以他们并不指望这房子能变现，也不指望这房子能升值。
换句话说，目前大家关于公寓的希冀值、价钱，都还没有到达很高的水平，这也必定水平上制约了这种类型的住宅的市场价值。
总之，咱们以为，前两个偏差的开展方向，都是很值得讨论的，而第三个坚持现状的方法，在资源经常使用效率方面，其实是不够理想的。
所以，这条公寓楼的赛道，也该换一换了。
