做着租房的生意，赚着金融的钱。
文/ 巴九灵（微信群众号：吴晓波频道）
最近，随着经济的复苏，年轻人仿佛正少量回归一线和新一线城市。他们紧接着就面临一个广泛的难题——租房。
租房可算是一件令人头大的费事事。频道的巴九灵们最近进来走了一圈，发现无论在深圳、上海还是杭州，都有不少年轻人被租房、搬家折腾到emo。
想要租到心仪的房子，又要关照到钱包；想尽或许地省钱，又要防着被坑被套路。这种“既要又要还要”的事，自古难全，搁哪儿都是一样的。
这不，我们为租房感到糟心，而在我们的隔壁街坊韩国，一些租客近来甚至对处境感到“悲观”。
一
发作了什么？
我们从韩国一种特有的租房制度说起。
在韩国租房有“月租”和“全租”两种形式。
“月租”就是我们相熟的“押x付x”形式，比如先交一个月的押金，接着按月或按季交纳房租。而韩国租房市场的另一项首创发明，就是“全租房”（又称“传贳房”，韩语里叫“[gf]c804[/gf][gf]c138[/gf]”）。
它必需租客先向房东交纳一大笔押金，押金金额大约要占到屋宇价值的50%到80%。比如你租一套300万的房子，至少要先掏出150万押金。
之后，租客可以收费住一段时间（普通是两年），时期租客只必需累赘水电等杂项开销，不用支付租金，两年到期后房东全数退还押金。也就是那150万会从新回到你手里，租客简直没花什么钱，就白住了两年房。
这种全租房形式于上世纪70年代左右在韩国遍及开来。
过后，随同着城市化和工业化进程，少量乡村人口涌进城市，城市住房弛缓。全租房制度的最大贡献，就是为新流入城市的人口处置了寓居疑问。
这种制度能失去遍及，肯定有它受欢迎的理由和存在的正当性。
关于房东来说，把房子“全租”进来，最大的好处是能比拟容易地筹集一大笔钱（相比从银行等渠道借钱，他不用支付存款利息）。
拿到押金后，他可以在两年时间内拿着这笔钱启动投资，无论炒股也好、买房也好，只需希冀收益比月租金支出高，房东就会偏差于全租。
关于租客来说，与月租相比，全租的最大优势在于能省下大笔的租金。
很多人会疏忽支付大笔押金（或许叫“传贳金”）的时机老本，而将其视为一种相对靠谱的“强迫储蓄”形式，等以后攒够了钱，可以取回押金，用作购房资金的一局部。
另外，一位在韩国寓居的好友通知小巴，韩国人的观念中仿佛存在一条“轻视链”。有房的轻视租房的，而在租房群体中，抉择月租房的又会被轻视，由于他们往往会被以为是连传贳金都拿不出的群体。相比之下，抉择全租房就“面子”很多，而且对韩国年轻人来说也是一种常态。
有人会问，租客能拿出这么多押金租全租房，为什么不罗唆付个首付，自己存款买一套房呢？
首先，韩国的高房价是出了名的，特意是首尔近年的房价一度超越15万人民币/平方米，为环球第二高的城市，仅次于香港。买房除了要付一大笔首付，还要付大笔的利息。
按月还房贷将是不小的开销，会显著影响生存和生产水平，关于花销大、谋求生存质量的年轻人来说，收费租房显然很有诱惑力。
第二，韩国的银行提供专门的“传贳金优惠存款”，也就是租客连押金都可以向银行存款，而且存款借全租房押金的利息要比间接借房贷低，也比租房的月租金低。所以，租客支付的押金未必都是他自己的钱，很或许是向银行贷的。
第三，韩国的人口活动性很强，很多人由于任务变化等缘由经常必需搬家，租房住可以省去频繁买卖房产的方便，也可以节俭买卖费用。
基于上述几个主要缘由，全租房遭到了房东和租客的独特欢迎。
眼尖的同窗大略曾经看进去了，这种租房形式实质上是房东和租客之间的一种借贷，租客把押金借给房东，房东以房子为抵押，经过给租客免租金来“支付利息”。
也就是全租房兼具了“租赁”和“金融”的属性，既缓解了住房难，又方便了房东融资，提高了资金的活动性，可以说一度发明了“双赢”的局面。
二
惋惜无论什么事物，一旦和“钱”挂上勾，总容易变味。
假设你是房东，拿到一大笔押金想去投资，你会选什么投资标的？
存银行吃利息怎样样？在过去的很多年中，韩国处在低利率环境下，疫情迸发后，韩国更是将基准利率降至有史以来的最低水平0.5%，并继续了15个月之久。把钱存在银行或许买低危险、低收益的理财很持重，但仿佛有些糜费了。
炒股也是广泛抉择，毕竟韩国是所谓“全民炒股”的国度，总人口不过5100多万，生动股票账户数却曾经超越6000万。但炒股危险高，一不小心会连押金都亏掉。
相比之下，买房是一个广受青眼的抉择。韩国人多地狭，韩国特意是首尔的房价一度发明了一个只涨不跌的“楼市神话”，过去5年，韩国房价全体下跌了约80%。
这象征着房东可以拿着一大笔押金，付个首付，再买一套房，再次全租进来，收到的押金又能买房，再全租，也就是一种始终加杠杆的形式。
如此一来，极大地抚慰了屋宇的买卖量，进一步推高了房价。据称，有韩国炒房客经过这种形式在首尔买了近300套房。
这引发了一个连带效应，就是即使租客想买房，他在拿回租金后，也很或许发现他攒钱的速度赶不上房价的下跌，只能继续租房，继续给房东打工。所以双方的关系逐突变得畸形。
必需留意的是，这种全租房形式要继续上来，必需两个前提：第一，这个国度必需处在一个平和的通胀通道中；第二，城市的房价也处在下跌通道中。
在这两个前提下，上述链条可以失常运行，但一旦房价开局下跌，全租房市场就或许面临恐慌性的崩盘。
为什么？
原本在有租客退租时，房东可以比拟容易地找到新租客，用新收取的押金归还旧押金。或许罗唆把房一卖，把押金一还，还能净赚一笔。
但一旦房价下跌，租客不情愿支付过去那么高额的押金，房东也就没法“借新还旧”。随着房价下跌，房东即使卖房，也没有赚头。为了退还押金，他只好将手中的屋宇高价发售，这进一步加剧了房价下跌，也惹起少量房东资金的断链。
如今，这样的现象正在韩国发作。
2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，韩国望风而动，跟着加息。
而韩国房地产存款大多驳回浮动利率计息，这就形成了两个影响：第一，间接造成租客和房东还贷压力的参与；第二，加息也打击了韩国房地产市场。
过去一年，韩国的房价全体下跌了约18%，其中首尔跌了约20%，这关于手握少量房产的房东来说无疑是个凶讯。
于是，很多房东破产，有一些抉择跑路，他们的屋宇或许被拍卖。于是租客发现自己处在了一个走投无路的境地，无房可住，押金大半是拿不回了，身上还背着少量的银行存款。
三
说回我们中国。
其实，我们不是没有动过引进全租房制度的脑筋。
小巴在搜集资料时发现，早在2016年，深圳某区的开展和革新局就有人发文讨论韩国全租房制度在深圳推广的或许性。
文章指出，“在深圳打拼的一些年轻人积存不多，不可累赘高额房价及存款带来的压力，房租价钱呈回升之势，资金亦无优异投资渠道”，同时，在过后房地产严厉的调控政策下，“由于市场‘解冻’，一些开发商发售新楼盘周期变长，资金锁定，容易发生一些金融危险”。
文章以为，深圳市政府如能欠缺相干制度，既可以放慢资本流通，也可以为租房群体提供更多元的租房抉择。但文章也指出，要树立适宜深圳状况的全租房制度，必需政府染指构筑相应租赁规定、树立欠缺的金融法律担保制度等。
如今，我国的房地产行业仍处在修复环节中，在讨论如何激活房地产市场时，雷同有观念以为，在一线、新一线城市房价未来存在平和下跌空间的前提下，或容许以自创韩国的全租房形式。
它一则能升高年轻人在大城市的寓居压力；二能抚慰新房开售，助力房地产市场的复原；三能促成资金的流转，为大城市中只要账面财产的屋宇持有者提供更大的活动性。
当然，要特意防范与韩国相似的危机发作，这就必需在政策的制订和口头高低时间，审慎地启动制度上的解放和规范，树立欠缺的法律保证。
推戴的声响很剧烈。
有人切中时弊地指出，引入全租房制度会激励炒房客卷土再来，房价涨促成炒房，房价跌容易酿成危机。
还有人说，既然这种形式都曾经在韩国翻车了，我们还学它干啥呢。触及到少量的利益，就一定会有人动歪脑筋，想方法卷钱跑路。
比如前几年长租公寓的暴雷，也触及到租赁的“金消融”。过后开展出一种“租金贷”，成了长租公寓经营商始终加杠杆、横蛮裁减的手腕，企业做着租房的生意、赚着金融的钱，把危险都转嫁给了房东、租客、还有金融机构。
如今的全租房也是一样，租客前期曾经支付了少量的押金，随着杠杆越加越高，渺小的危险都被转嫁到了他们头上。所谓的“树立欠缺的法律保证”说起来简略，口头起来却太难了，最终受伤的还是租客。
这些观念确实让我们对全租房制度更多了几分警觉。
不过，鉴于全租房形式已在韩国存在、盛行了很久，而在国际，年轻人面临较大的寓居压力，确实有旺盛的租房需求，中央也屡次提到要“处置好新市民、青年人等住房疑问，探求长租房市场树立”，所以我们倒也不用急着地将其乱棍打死，它多少为我们提供了一种不一样的解题思绪。
音频筹划毕冉
音频经营奔奔主编何梦飞
