一个小区的房价涨幅，跟外地的经济流动息息相干，比如广州海珠区的琶洲，从一个体烟稀少的小岛，一下变成省级经济开发区，进驻了许多企业总部。左近二手房房价5年前还是1.7万一平方，当初飙到6.4万。
撇开寓居属性不谈，从金融上看房子其实是一项股权，买下他，也就相当于买下其所在区域的股份。该区域经济向好，你也能享遭到股权价值下跌的收益。比如上述琶洲的二手房，过去5年平均每年的投资报答率是30%，许多人因买房而变得富裕。
房产投入的资金极大，谁都不宿愿掏空6个钱包，背上存款买下的房，过两年房价下跌了，造本钱人想置换，或急于用钱时去赔本卖房。
因此务必以投资的目光去买房，以下我经过对比两个小区过去10年的房价涨幅，来剖析买房时必需思考的要素。
小区1-星汇金沙
位于广州市白云区接近佛山的金沙洲岛，越秀地产的楼盘，2011年一期收盘，新房均价在1.7万/平方米左右。
收盘时广州地铁6号线还没放开，进出岛只要一条金沙洲大桥，交通方便，左近也什么商业配套，最近的大超市是距离4公里左右的卜蜂莲花。
户型从90多平方的2房、120平方的3房到150平方的4房都有，还有别墅。
别墅
小区2-御金沙
距离下面的星汇金沙300米左右，凯德置地的楼盘，也是2011年一期收盘，新房均价1.6万/平方米左右，
收盘时还没有地铁，交通跟星汇金沙一样方便，2014年左右地铁放开，站口间接就在小区门口，地铁出来有一条天桥间接进入小区，十分方便。但烦恼也在这里，每次地铁进站出站，接近地铁那几栋楼都能感遭到触动，噪音也十分扰民。
地铁出来中转小区的天桥
户型跟星汇金沙相似，也是2房到4房都有。
两个小区收盘时价钱差不多，以寓居的温馨度来说星汇金沙更优，楼距宽视线好，还临湖，距离地铁站也就300米，还没有御金沙太近地铁站的吵闹。
那么10年后，你感觉哪个小区房价升值更快？
推进小区房价下跌的第一个主要要素是地铁
查问成交消息，地铁6号线放开后的2016年，星汇金沙的二手房成交价涨到了1.9-2.3万/平方米，御金沙也差不多，2016年几套二手房成交价在2.2-2.4万/平方米。
这个价钱曾经超越了文首提到的海珠区琶洲，过后琶洲的高教花园成交价才1.7万/平方米，关于金沙洲这个犄角旮旯的中央，地铁关于房价的拉动功无法没。
2011年收盘即买入的业主，5年投资年均报答率在6.5%左右，虽比不上广州主城区，但好歹跑赢银行理财。
第一个5年两个小区打成平手，但第二个5年其中一个却被另一个按地上摩擦。
查问成交消息，2021年房价巅峰期间，星汇金沙一期的二手房成交价钱在2.9-3.5万/平方米之间，而御金沙是4.1-4.8万/平方米之间，两者拉开了1万多的距离，缘由在于学位
御金沙门口的学校是广附试验小学，最开局是偏民办的性质，而星汇金沙对口的小学是公办的沙凤小学，2018年以前，两所小学并未看出什么差距，甚至公办的免学费还更有好处。
谁知2018年杀出一匹黑马，跟御金沙广附小学同属一个团体的广附试验中学中考效果炸裂，平均分位列广州市第一，而过后听说广附试验小学的在校生是可以直升这所中学的。
御金沙一下变成了名贵的学位房，当然那些2011年买入的业主或者很难预判这些，毕竟广附团体过后没出名度，预计得教育圈里的人才具有这种目光。
再算下第二个5年的年均报答率，星汇金沙是8.5%，而御金沙去到了15%
为何第二个5年，房价升值比第一个5年还厉害？这大略跟地铁、学位这些宏观要素没关系，跟政策和经济周期无关。
记得那会广州房价是被深圳带动的，深圳房价2016、17年涨的特意厉害，而后这波涨幅在2019年左右传到了广州。
这段时间对房价的调研，让我明确了房价不只跟国度开展周期无关，比如处于加快城市化的阶段时，房价涨幅特意快；跟城市经济无关，一线城市涨幅高于二三线，由于经济兴旺造成人口涌入；跟城市内区域开展不同无关，比如海珠区的琶洲，设为经济开发区后房价飙涨；也跟小区周边的配套无关，比如交通、学位、商业这些。
假设你未来计划买房置业，务必把一切要素都思考出来，以投资的目光去选房子。
