这两年，对于学区房的文章石榴叔写得不多，但观念永远坚持分歧。
那就是市场需求依然存在，分化行情越来越显著，刚需入手要有盈余的心思预备，有相当一局部学区房溢价正在隐没。
之所以明天加写一篇，是由于我在《人，都去哪里了？一场大变局》一文中提到，2025年是学区房最后的拐点。很多人十分弛缓，不停在留言区提问，索性集中回答。
2025年这个数据是怎样得出的？人口数据。
大家都知道，依据统计局的数据，往年是全国小学退学人数的高峰，对应的是2016年9月1日-2017年8月31日出世的孩子。
为什么这个时间段，人口数据会反弹？2016年片面开放二胎。
2016年之后，重生儿中二孩占比显著回升，由2013年的30%回升到2017年的50%左右。之后虽有所降落，但依然高于40%。
要知道，二胎家庭只必需买一套学区房就够了，而这两年，二胎家庭买双学区房的很多，所以数据模型不能繁多依照出世人口数来推演，要去掉二胎。
加上很多家长都张望到最后一刻才出手学区房，所以石榴叔最终得出2025年，最迟2026年这个论断。
这几天，有一条资讯在我好友圈不时被家长转发，那就是《教员轮岗能扭转学区房的崇奉吗？》。
都2023年了，居然还有人置信，教员轮岗能起到平衡教育的作用。当然，更具备蛊惑性的是各种名校分校如雨后春笋般的涌现，大有遍地名校的态势。
谁是最终受益者？开发商和炒房人，恐怕连他们自己都不置信，一个挂职的校长，带着一批换汤不换药的教员，能够一夜之间把草小变名校。
什么是名校？如今是在校生成就学校，这几天各个学校都在演出抢人大战，优录学霸。
校长确实要有才干，但教员不都是魔法师，学区房的意义在于经过人民币，对家长启动挑选，把那些情愿在教育上大投入，注重教育，甚至情愿就义自己生存品质的家长，集中在一同。
所以，好学校的好处在于学习惯氛好，家长心齐，情愿配合教员搞学习，还能分享优质教培资源。
以前，学校少，下面可以经过行政干预来搀扶，偷偷摸摸优录一少量好在校生，三年就能搞出个金招牌。如今新学校太多了，没方法行政干预，加上好在校生不傻，只能靠缓缓积淀，太慢了。
学区房还能买吗？
中产的刚需，化解教育焦虑的方子。现阶段，退学人数爆炸，花几十万托关系上好学校，越来越难。买了学区房就没有这样的烦恼，尤其二胎家庭。
两年我就说过了，买学区房并不象征着一定能出效果，但出效果的概率要比个别学校大很多。
这一点不接受反驳，有少量数据撑持，为什么名校就是名校，个别学校翻身很难。
中产家庭广泛不情愿在教育上承当危险，所以他们往往尽其所能为孩子发明最好的教育环境。用他们自己的话说，“至少以后不会悔恨”。
当然了，这类家长数量在不时增加，一是支出不稳，老房子卖不掉，凑不到这么多钱，二是鸡娃的信心不够波动。只需有一点犹疑，都不会买学区房。
什么样的学区房曾经卖不掉？是“曾经”：
单小学学区的房子，无论大小，简直都要砸在手上，只要极少数顶级学区，提价被动，才干成交，且量十分有限。
二线初中学区的老破小和老破大，带看数断崖。
一线初中学区的老破大，如今也没人买，由于总价过高，溢价太狠。潜在买家很清楚，买了以后一定要烂在手上。
最近半年，什么样的学区房好卖：
总价低的一线初中单学区房，不论是不是老破小，为了管制盈余。
一线双学区小三房，购卖主力是二胎家庭。一次性投入，处置十几年的教育疑问，卖不掉就不时住。
二线双学区的次新房，准确说，家长在乎的是自己住得舒不舒适，学区是主要思考的。
以上观念，针对的是一线城市，二三线城市教育资源集中的状况更突出。
2025年以后市场会是什么样？
我在以前文章里说过屡次，学区房不怕涨价，最怕的是没有带看量和成交量。一旦没人看，没人买，就象征着头顶的光环在隐没，要被打回原形了。
2023年其实是一个节点，往年秋季学区房成交量并不差，甚至可以说有个小反弹，但这就是顶了。
越来越多家长一旦想明确，行为上会变得果决，要么用最小的代价买个学位，要么买个住得舒适的，顺带上个学。
跌是大趋向，我和每一个来我这里咨询的客户都这么说。
不少孩子五年级，买大户型学区房的，我都让他们有盈余10-15%的心思预备。两百多万，三年亏20万不算多，在南京，如今一线初中搞个名额都要30万，主要是不知道钱往哪里送呀。
小学学区房不值得买了，由于双减之下，小学和小学之间的差距在增加，主要看家长鸡不鸡。
2025年以后，两极化的市场会让很多家长很舒服。
结
“用完就卖”，这是最后我送给各位家长的四个字。
不要有任何留恋，也不要抱有任何希冀。学区房，就是一个让你心安的工具，仅此而已。
最后回答一个读者的疑问，学区房逐渐被淡化，小学和小学之间差距在增加，但好的初中依然突出，一是中考能出效果，对好在校生吸引力大，二是优录抢人明火执仗，分层教育摆到台面。未来初中是越强越强，越弱越弱，哪怕人口变少。
